Al momento de comprar una vivienda usada se hace necesario conocer todo lo relacionado con los antecedentes legales de la misma, para saber si están de acuerdo a derecho y para ello se debe contar principalmente con dos documentos del inmueble que son: La Escritura y el Certificado de Tradición y Libertad.
ESCRITURA de un inmueble es el documento que registra de manera amplia y detallada el historial del inmueble desde cuando es un lote, quienes han sido sus propietarios, sus obligaciones y sus derechos. Este documento se elabora en una Notaría, se debe modificar cada vez que se presenta algún cambio que modifique su estado legal. Mediante él se formaliza la compraventa, permuta, hipoteca, cancelación de hipoteca y otros. La elaboración de una escritura se puede hacer en una Notaría de ciudad diferente a aquella donde está ubicado el bien.
CERTIFICADO DE TRADICIÓN Y LIBERTAD que también se conoce como certificado de inmuebles, es un documento que registra de manera resumida la información que acredita legalmente la existencia de un inmueble, ubicación exacta, características principales, propietarios, su construcción, y toda la información que haya sido reportada desde cuando fue registrado en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. También contiene información sobre negocios que se han realizado con la propiedad y asuntos legales. EL CERTIFICADO DE TRADICIÓN Y LIBERTAD se expide en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la ciudad donde se encuentra el inmueble, perteneciente a la Superintendencia de Notariado y Registro.
Mediante en detallado análisis de los documentos antes mencionados, el encargado de realizar el estudio de títulos, puede con precisión determinar si el bien está afectado por hipotecas, servidumbres u otros gravámenes y/o limitaciones al dominio y esto da al Comprador la seguridad de no ser objeto de estafa o de engaño y de poder hacer una negociación segura y si el inmueble va a ser comprado con crédito le da a la entidad bancaria luz verde para continuar con los trámites propios como el avalúo y la Escritura de venta, la hipoteca y el desembolso. En este caso la propiedad se registra a nombre del nuevo propietario, pero queda afectada por una hipoteca a favor de la entidad que hizo el crédito.
HIPOTECA.
Es la garantía de un derecho real, que se constituye para asegurar el pago o cumplimiento de una obligación derivada del préstamo hipotecario, que un comprador hace a una entidad bancaria para compra de un inmueble, razón por la cual el inmueble será del propietario, pero el dominio queda limitado por la hipoteca, que a la vez faculta a quien hizo en préstamo o crédito para promover la venta forzada del inmueble gravado con la hipoteca, para con el importe cubrir el valor del crédito, esto en caso de que el acreedor no cumpla con el pago de la obligación.
Normalmente los créditos hipotecarios se hacen a 15 años, pero pueden ser a más tiempo, lo que hace más costosa la adquisición de la vivienda por los intereses que se causan. Aproximadamente en la mitad del tiempo de duración de una hipoteca, el valor pagado en las cuotas mensuales va destinado en mayor proporción al pago de los intereses, razón por la que en los extractos se observa que la deuda no disminuye, sino que aumenta; al terminar este primer periodo, por llamarlo así, es cuando se invierte la destinación de los pagos y la mayor parte entra a cubrir abonos a capital y entonces comienza a verse de manera significativa la disminución del valor del crédito. El deudor de un crédito hipotecario puede si está dentro de sus posibilidades, hacer abonos extras a capital, lo que le permite no solo disminuir el valor de las cuotas mensuales, sino también reducir los intereses, por lo que nos permitimos pedirles que tomen esto último como una recomendación especial.
TIPOS DE HIPOTECAS EN CUANTO A LOS INTERESES:
FIJA: es cuando el interés se mantiene constante o no varía durante la vida del crédito, por lo que el valor de las cuotas siempre será el mismo.
VARIABLE: es cuando el interés varía en un momento de la vida del crédito, lo que hace que los mismo ocurra con el valor de las cuotas.
MIXTA: es cuando el interés se mantiene fijo durante un tiempo al inicio, que debe ser superior a un año y después se convierte en variable, ocasionando también la variación de las cuotas.
Se aconseja que quien tenga las posibilidades de hacerlo opten por la primera opción, es decir la fija, porque si bien al principio las cuotas se sentirán altas, al final será muy bajas.
TIPOS DE HIPOTECAS EN CUANTO A LA DESTIANCIÓN:
ABIERTA: se da cuando el Prestario toma un crédito hipotecario por toda la cantidad aprobada por el banco, teniendo en cuenta su capacidad de endeudamiento, incluso si el valor de la vivienda es inferior a este monto, caso en el cual la parte no utilizada para la compra sólo podrá usarse para mejorar propiedad.
La hipoteca abierta sin límite de cuantía permite ampliar su valor, reconsiderando las condiciones contratadas originalmente, También permite la posibilidad de cancelar el crédito hipotecario totalmente.
CERRADA: se da cuando con su constitución se garantiza exclusivamente el pago de una obligación determinada.
LEASING HABITACIONAL O ARRIENDO CON OPCIÓN DE COMPRA.
Es un arriendo con garantía de compra, compra que se hace posible cuando el Locatario o quien vive en la vivienda terminar de pagar los cánones acordados con la entidad bancaria. Es una opción de financiamiento popular para quienes no pueden pagar altas cuotas mensuales. Se deben tener en cuenta 4 aspectos claves del Leasing habitacional:
El Leasing habitacional se hace entre una persona natural y una entidad bancaria, no entre dos personas naturales.
Las entidades bancarias financian mediante el Leasing habitacional entre el 80% y el 100% del valor de la vivienda, basados en un avalúo certificado. Cuando aprueban menos el 100% el saldo que queda y que debe ser cubierto por el cliente es la cuota inicial del negocio.
El Leasing habitacional es un producto que se creó para facilitar la compra de vivienda.
El Leasing habitacional debe tener del derecho de compra
VENTAJAS DEL LEASING HABITACIONAL.
Mayor porcentaje de financiación ya que es entre el 80% y el 100% mientras que los créditos hipotecarios financian entre el 70% y el 80%.
Por lo anterior la cuota inicial es menor que con crédito hipotecario.
Los intereses corrientes pagados no se tienen en cuenta en la declaración de renta del Locatario.
DESVENTAJAS DEL LEASING HABITACIONAL.
La entidad financiera es la propietaria del inmueble hasta que se cancele la totalidad de las cuotas pactadas.
El arrendatario paga daños, impuestos y parte de los gastos notariales y a pesar de que el inmueble no hace parte del patrimonio del Locatario, es él quien debe pagar la totalidad de los daños del inmueble, el impuesto Predial y asumir parte de los gastos notariales.
ESTUDIO DE TITULOS, HIPOTECA Y LEASING HABITACIONAL
